Arch. Sonia Multari

Al fine di verificare se un immobile è regolare da un punto di vista edilizio ed urbanistico è necessario fare un accesso agli atti presso l’Ufficio Tecnico Comunale ove esso si trova ed analizzare tutta la documentazione che è stata prodotta da quanto l’immobile è stato realizzato, sino ad oggi. Se si riscontrano delle difformità tra il suo stato attuale e quello che è stato dichiarato in Comune ( come, ad esempio, la modifica degli spazi interni, o la realizzazione di variazioni in facciata senza nessuna pratica edilizia ), diviene necessario rivolgersi ad un Tecnico per esaminare il caso e capire in quale modo sanare quello che, tecnicamente, viene definito con il termine di “ abuso edilizio “.

E’ possibile che la scheda catastale possa certificare la regolarità edilizia ed urbanistica di un immobile se in Comune non esistono documenti di alcun genere che riguardino la sua realizzazione o l’esecuzione di modifiche nel corso del tempo. Questo può avvenire anche nei casi in cui le planimetrie depositate siano quelle che vengono chiamate “ piano tipo “ e che sono state redatte prima del 1967, ovvero negli anni durante i quali non esisteva l’obbligatorietà all’aggiornamento del progetto presentato in comune al fine di dichiarare le variazioni in corso d’opera. In tutti gli altri casi, gli unici documenti che stabiliscono la regolarità edilizia di un immobile sono quelli depositati presso gli Uffici Tecnici Comunali. Si sottolinea il fatto che quanto qui riportato va sempre verificato con l’Ufficio Tecnico Comunale in quanto, in alcuni casi, i Comuni non hanno una posizione univoca in relazione alla gestione di queste problematiche.

Non è possibile vendere un immobile che presenta un abuso edilizio in quanto l’acquirente potrebbe chiedere la rescissione del contratto, o la restituzione di una parte della somma pagata, nel caso in cui dovesse provare di essere stato tratto in inganno, comprando un bene non completamente conforme a quanto dichiarato in Comune.

Per risolvere un problema di irregolarità edilizia, la prima cosa da fare è contattare un tecnico ( architetto, ingegnere, o geometra ) ed organizzare con lui un sopralluogo al fine di analizzare la situazione. Successivamente, sarà necessario richiedere al Comune tutti gli atti edilizi relativi all’immobile da sanare e, dopo averli analizzati, presentare all’Ufficio Tecnico una pratica di sanatoria. Con questa procedura, la modifica edilizia realizzata e non dichiarata e, per tali ragioni, definita come abuso verrà comunicata in modo formale, dimostrando che la sua presenza rispetta il Regolamento Edilizio, Igienico Sanitario ed Urbanistico vigente ad oggi e quelli in essere al momento della realizzazione della modifica ( Doppia Conformità ). Contestualmente alla presentazione della pratica, il proprietario dell’immobile dovrà pagare alle casse comunali una sanzione che, nella maggior parte dei casi, ammonta ad € 1.000,00, ma che deve essere valutata nello specifico, in quanto potrebbe subire delle variazioni a seconda del tipo di abuso da sanare.

Il costo di una sanatoria è costituito dalle seguenti voci:

1. la parcella del professionista al quale viene dato l’incarico di analizzare la situazione, presentare la pratica di sanatoria ed anche quella relativa all’aggiornamento della scheda catastale;
2. la sanzione pecuniaria da pagare al Comune che, nella maggior parte dei casi, ammonta ad € 1.000,00, ma che deve essere valutata nello specifico, in quanto potrebbe subire delle variazioni a seconda del tipo di abuso da sanare;
3. le spese d’ufficio e di registrazione relative alla presentazione della pratica di sanatoria e di quella inerente la variazione della scheda catastale, quantificabili caso per caso. Alla luce di quanto sin qui affermato, risulta fondamentale richiedere un preventivo di spesa dettagliato al tecnico che si decide di incaricare della risoluzione del problema.

Non è possibile dare una risposta a tale domanda, in quanto ogni situazione va analizzata nello specifico. L’unica cosa che si può affermare con certezza ed in via del tutto generale è che un abuso che si dovesse identificare come non sanabile deve essere fisicamente rimosso al fine di poter ritenere regolare da un punto di vista edilizio ed urbanistico l’immobile oggetto di analisi.

La Certificazione Energetica, o, più precisamente, l’Attestato di Prestazione Energetica è un documento di sintesi di quello che è il comportamento energetico di un immobile. Rappresenta il risultato di un’analisi, che si esegue grazie a software specifici, che da come elemento primario il valore EPgl, ovvero l’Indice di prestazione energetica globale, che consiste nel quantitativo di energia ( rinnovabile e non rinnovabile ) che l’immobile consuma per il riscaldamento, il raffrescamento, la produzione di acqua calda sanitaria, la ventilazione meccanica ( se presente ) e l’illuminazione ( solo in immobili che hanno destinazioni commerciali, produttive, o terziarie ). La sua unità di misura è il kWh/ mq annuo. Da ciò, si evince che il consumo energetico, come descritto poc’anzi, è dato per mq di superficie utile dell’immobile oggetto di analisi. Da questo dato fondamentale, si estrapola quella che viene definita come la “ classe energetica “, che va dal valore più alto, ovvero l’A4, che rappresenta un edificio, o appartamento, che richiede un quantitativo di energia esiguo al fine di alimentare i servizi in esso contenuti, a quello più basso, ovvero la G che sta ad indicare un bene immobile particolarmente energivoro.

I documenti necessari al fine di redigere l’Attestato di Prestazione Energetica sono i seguenti:

1. Scheda catastale aggiornata dell’immobile
2. Carta d’identità e codice fiscale del proprietario, o di uno dei proprietari in caso di beni cointestati
3. Schede tecniche relative alle caratteristiche energetiche degli infissi ( se in possesso dei proprietari )
4. Libretto d’impianto della caldaia sia nel caso di riscaldamento autonomo, che nel caso di riscaldamento centralizzato.

Si: ai fini della redazione dell’Ape il sopralluogo è sempre necessario, al fine di eseguire un rilievo completo dell’immobile ( che servirà per il disegno della planimetria sulla quale basare l’analisi energetica eseguita con apposito software ) e degli impianti che lo servono.

La Scheda Catastale di un immobile rappresenta la sua esatta conformazione geometrica che deve corrispondere allo stato di fatto dei luoghi. E’ lo strumento con il quale si compie il primo passo al fine di verificare la conformità catastale ed edilizia in tutti i casi in cui ciò si renda necessario ( atti di vendita, successioni, etc ). Fornisce, inoltre, all’Agenzia delle Entrate la quantificazione della sua superficie utile che, insieme alla classe catastale, determinano la rendita catastale, dato alla base di molti calcoli fiscali, tra il quali quello dell’IMU ed utile nelle operazioni di stima immobiliare.

La scheda catastale deve essere aggiornata nel momento in cui presenta delle differenze rispetto allo stato di fatto dell’immobile al quale si riferisce. Questo fatto evidenzia la presenza di una difformità che va indagata attraverso l’Accesso agli Atti presso l’Ufficio Tecnico Comunale. Bisogna sempre tenere presente il fatto che, da un punto di vista normativo, la regolarità edilizia viene stabilita dai documenti relativi all’edificazione ed a tutte le operazioni di modifiche e ristrutturazioni che hanno interessato un immobile e che sono custoditi negli archivi comunali. La planimetria catastale e quella depositata in Comune devono essere identiche. Se esiste una differenza, questa rappresenta quasi sempre un’opera muraria, o una variazione, non dichiarata e risolvibile solo attraverso la redazione di una pratica di sanatoria, il pagamento della relativa sanzione pecuniaria e l’aggiornamento della scheda catastale come atto conclusivo.

Un altro caso che rende necessario il suo aggiornamento è quello relativo all’esecuzione di lavori di ristrutturazione che comportino il mutamento della planimetria dell’immobile. Si presenta in comune l’idonea pratica edilizia per denunciare i lavori e, dopo averla chiusa nel momento della loro conclusione, si provvede all’aggiornamento della scheda catastale.

Al fine di aggiornare una scheda catastale, è necessario disegnare la planimetria corretta dell’immobile seguendo alcune precise regole stabilite dal Settore Servizi Catastali dell’Agenzia delle Entrate. Dopodichè, si presenta una pratica di registrazione del nuovo documento denominata Docfa, ovvero il termine con il quale si identifica il software necessario per generarla. Da tutto ciò si evince che questa attività deve essere svolta da un professionista esperto del settore ( architetto, ingegnere o geometra ). I costi di questa procedura constano delle seguenti voci:

1. 1) parcella del professionista
2. 2) diritti di registrazione al catasto della nuova scheda che, attualmente, ammontano a € 70,00 per unità immobiliare.

Si. La scheda catastale deve riportare l’esatta conformazione geometrica e distribuzione degli spazzi che caratterizzano l’immobile al momento presente. Qualsiasi differenza stabilisce la necessità di approfondire la situazione per evidenziare eventuali abusi edilizi e sanarli.

La correttezza della scheda catastale viene verificata nel momento in cui un immobile deve essere venduto, in quanto il Notaio ha il dovere di eseguire questo controllo prima della stesura del rogito. La stessa operazione viene eseguita dai periti delle banche nel caso in cui gli acquirenti abbiano la necessità di accendere un mutuo per effettuare l’acquisto. Questa verifica serve a stabilire la regolarità catastale dell’unità immobiliare, necessaria al fine di rendere valido il contratto di vendita. Lo stesso tipo di controllo viene effettuato dai tecnici incaricati dalla proprietà prima dell’esecuzione di lavori di ristrutturazione, al fine, in questo caso, di stabilire l’esistenza della necessaria regolarità catastale ed edilizia dell’immobile.

In questo caso, si rende necessario eseguire un accesso agli atti presso l’Ufficio Tecnico del Comune per verificare quanto riportato nelle planimetrie presentate nelle pratiche di edificazione e ristrutturazione dell’unità immobiliare. Se in esse esiste la stessa difformità dallo stato di fatto riscontrata nella scheda catastale, sarà necessario risolvere la situazione presentando una pratica di sanatoria, conclusa la quale bisognerà registrare al catasto il conseguente aggiornamento della planimetria.

Ci sono due diverse possibilità per ottenere una copia di una scheda catastale:

1. Recarsi presso il polo catastale della propria città, o quello più vicino al proprio comune di residenza e richiederla direttamente ai loro sportelli;
2. Chiedere ad un professionista abilitato di accedere al portale Sister del sito dell’Agenzia delle Entrate e di inoltrare la richiesta telematica, che, normalmente, viene evasa in pochi minuti Bisogna tenere presente un elemento importante, ovvero il fatto che si ha diritto di richiedere solo le planimetrie catastali degli immobili che si possiedono. Nel caso in cui chi presenta la domanda non sia il proprietario del bene, questa persona deve avere una delega dell’intestatario. La ricerca del documento può essere fatta sia attraverso i dati anagrafici del proprietario, che utilizzando i dati catastali dell’immobile ( foglio, particella, o mappale, subalterno ). Questi ultimi possono essere recuperati in molti documenti ( rogiti, successioni, dichiarazione dei redditi ), anche se il primo tra tutti è quello della visura catastale.

Si. La scheda catastale deve essere conforme allo stato di fatto dell’immobile, garantendone, così, la regolarità catastale. In caso contrario, l’atto non ha valore.